新房还是老房?谈一谈澳洲老房屋和式样风格
来澳洲多年,经过长时间的观察和市场调研,最后买到了自己喜欢的房子,这期间从朋友和同事那里学习到了很多知识经验。
有意思的是,身边的朋友以华人为主,工作的同事基本都是西人。朋友就不说了,华人能不聊房子吗?而和西人同事的聊天,footy咱不懂,澳洲冷笑话咱也笑不起来,那怎么吧?聊房子!就这样,谈论房子也成了我和西人同事们聊天找话题的一种手段。在这里面,我学到了不少知识,而这些知识有的时候恰恰是华人较少关注的。大家都知道,在华人眼里,投资开发潜力、学区、房屋的新旧都是首要考虑的。而西人,对投资开发升值啥的,没有华人那么重视。教育,也轻易不会像华人那样,只为了孩子上一个比较好的学校,一掷千金举家搬迁。当然我不是说西人家庭一点不重视这些因素,只是没有华人家庭普遍罢了。
很多关注房产的同学可能不止一次地被灌输‘要在最好的区买最破的房’。为什么,因为越是破的房子,售价越是接近纯地价。这样买下后推倒了重盖个新房也不可惜。而其实有的时候,对于好的有feature的房子,推倒重盖反而可惜了,heritage有的时候大家也是趋之若鹜而不是避而远之。
老房子的一些优点:
1) 用料好,实在
新盖的房子,用料和老房子是不能比的,比如老房用的一些硬木材料,电钻钻都很费劲。而这种好木料,现在普通建房是很小几率会给你用的。原因很简单,压缩成本,builder用偷工减料省下来的钱自己多买一辆宝马,何乐而不为?
题外话
a) 我team leader的丈母娘在墨尔本的 doreen买的新房,一天下午上厕所,上完后从里面开门的时候门把手断了,60多岁的老人被反锁在bathroom里面5个小时!!!builder私下里面说,这种房子的标准就是只能住10-15年。最搞笑的是,他小姨子在刚买的Truglina的新房子里面,也是把手断了,锁厕所了。
b) 我一个以前的斯里兰卡的同学自己在tarneit盖房子,盖完房子不放心,让自己的堂兄过来查。为什么,因为他堂兄也是builder,以前建民居,现在建commercial。结果查出一堆偷工减料的地方。他告诉我们,很多猫腻业外人士是看不明白的,最好的方法就是让builder来对付builder。他堂兄还没开始检查时就列出了很多builder一般会偷工减料的部分,结果果不其然,很多地方都被他说中了。
c) 我之前住的block里面的多家(包括我家)10年新的townhouse漏水,有从屋顶漏进来的,有厕所防水不合格泡烂卧室地毯的。开发商破产跑路,warranty成废纸,让人痛苦不堪。
2) Builder态度
现代社会的人很浮躁。音乐家、科学家、艺术家都开始向世俗低头,崇尚投机取巧,平步青云,快速获得功名利禄。更何况盖房子的,想用心,很难。
3) 式样
鬼佬同事对新式的townhouse啥的大多不感冒,质量、空间当然是一个原因,关键是新盖的房子都千篇一律,大部分式样上没有说法。而一些鬼子买房子还是很注重式样,很多时候就是冲着某一种式样去的,就跟不少北京人喜欢四合院一样。大部分华人都是移民,对澳洲的历史和文化了解有限。看房子大部分还是停留在户型朝向,双砖/单砖/板房上面。
—————————————————补充说明一下——————————————————————————
旧房要看什么旧房,有质量好的,也有质量不好的。有价值高的精品,也有当年建的时候就是低价低档的。有保养的好的,也有被糟蹋的不行了的。
新房也是,有10几万20万的project home,有30万,40万质量一般的,也有80-100万专门设计师设计,考究、保质保量的。
身边有不少华人朋友,对廉价低质的project home情有独钟,主要是被崭新的外表蒙住了双眼。当然,喜新厌旧是人的本性。他们看不到一些精品老房的价值,甚至把它们说的跟狗屎一般,认为出高价买的人都是脑子进水了。
每个人都会有自己的想法和喜好,新的旧的,古典的现代的。发这个帖子主要就是帮助大家能有更好的判断和认识。
希望看了这个帖子以后,买了旧房子的同学,重新定位发掘一下它的价值,审视一下有无必要推倒了重盖。没买的同学,今后看到市场上老房子,对售价能有更准确的分析和预测。
这里谈一下双砖/单砖/板房,我问过不少鬼佬,在他们眼里,双砖/单砖/板房有区别,但不是他们买房子的首要因素。综合他们的意见
1) 双砖房优点就不说了。比较大的缺点:因为双砖房内墙承重,一旦出现地基沉降(很普遍)承重砖一裂,修起来极其麻烦。老的双砖房出现结构问题就是灾难性的。你买的时候没有也不能保证未来不发生。在一个,砖头本身导热慢,夏天一旦晒热了,凉的也慢,热气很难排出去。
2) 单砖房优点也不说了。外墙裂了,会很不好看。而且一些年代久远的砖房,砖头、缝都会让人觉得很旧。除非全部render,不然怎么看都是旧。
3) 木板,缺点也不说了。优点,一刷就和新的一样,可以自由的调整颜色。维修也方便,开个门,掏个窗的更是简单。至于保暖的问题,鬼佬们认为用ducted heater和air con就可以了。况且现在隔音隔热材料都不稀奇,加就可以了。
主要想说的就是,在鬼佬眼里,砖房并不是那么的无敌,板房也并不是那么的垃圾。各有优缺点,没有绝对的好与坏。
而且房子和车子一样,最重要的还是保养,你法拉利搁外面2年不闻不问,也和一堆废铁没什么两样。
言归正传,重头戏来了,
澳大利亚的房子,历经几个世纪,形成了众多各式各样的风格。而在我们买房子的时候,有的时候房子的风格的确对价格造成一定的影响。曾经在鬼佬同事眼里一套极好Edwardian(爱德华)式的经典房子,到我华人朋友嘴里成了一个‘打死了也不会买的破烂板房’。当然最后高价卖掉,拍卖时遭到至少4家哄抢。
下面列出几种非常popular的澳洲房子名称和式样特征。相信看了此贴后,大家对于市场上70%的房子都能准确地判断这个房子属于什么式样、建造于哪个年代。
这样,大家在未来房屋买卖中,相信能对市场价位有更好的把握。
按时间从早到晚的顺序:
1. Queenslander式
Queenslander原先起源于昆士兰州,时间大概是1840年左右,当时设计是为了让房子可以对抗潮湿的环境。主要特点有:
1) 双层结构。
2) 大部分房子都是木头的
3) 一般都很高,用很长的stump架空,让人觉得房子悬在空中
4) 门廊很大
5) 多数为波浪形的铁皮顶
2. Victorian式(维多利亚式)
维多利亚式是在1850年左右发展起来的,一般是细而长的布局,就是正面很窄,但是房子很长,坐落在一个细长条的地上。这个式样的特点:
1)一个长长的通道,然后房间设置在通道的一侧或两侧
2)屋檐上有铸铁的花边(1850年左右铸铁花边技术进入澳洲)
3)大部分房子都是木头的
4)窗户一般都是double hang的
5)正面看还是对称的(不考虑门、窗的位置)
3. Boom Style
Boom Style 流行于1875年-1890年间,是在维多利亚式的基础上发展起来的,也可以成为‘后维多利亚式’,基本上和维多利亚式没什么差别,不过装饰的更加丰富一些。
特点
1) 重度的装饰,砖墙部分,不同颜色的砖相互交错,形成花纹。
2) 其他同维多利亚式
4. Italianate (意大利式)
意大利式流行于1870年-1890年间,是一位法国画家所设计创造的,他巧妙地运用了意大利的园艺风格。大家如果留心一下可以发现,意大利式和boom style几乎在同一时期流行,所以其实在意大利式样里面也可以找到boom的影子。
特点
1) 一般是不对称的
2) 一般会有塔(4边形)、六角屋、八角屋和类似的柱式样
3) 有些有重度装饰,包括铸铁屋檐花边(和维多利亚式类似)
4) 一般屋檐会有影线,(屋檐内侧会有装饰线)
5.1 Federation (联邦风格)
这种式全称叫Federation/Queen Anne (中文暂且翻译为联邦女王式样,不过一般简称为‘联邦风格’)这种式样流行于1895年到1915年,为什么叫‘联邦’,因为澳大利亚在1901年解放了。而人们也开始大兴土木,直接用木材来做室外装饰了。维多利亚式里面很重要的“铸铁屋檐花边“没有了,取而代之的是木头的镂空花边和木头柱子,而木条也直接被定在墙上。这个时期的建筑的特点:
1) 屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱,全是木头的,有雕刻和镂空
2) 屋顶都是很明显的三角形,甚至还有锥形顶。铁皮顶很多。
3) 一般有烟囱
4) 屋檐拱喜欢用弧形的
5) 会用很creamy的颜色(比如奶黄),给人有奶油的感觉
6) 砖房为主,也有一些木板房
英国也有个式样叫Queen Anne,但是澳洲的Queen Anne不是英国的Queen Anne。澳洲的Queen Anne对应的是英国的Edwardian style(爱德华)
5.2 Edwardian (爱德华风格)
谈到了Federation (联邦风格),就不能不提它的弟弟Edwardian (爱德华风格)。爱德华风格流行于1900-1915年,其实它是一种简化版的Federation。如果你仔细观察,澳洲爱德华式样的房子是非常多的。而爱德华风格和Federation有很多共通之处。
1)红砖或木板的外墙
2)三角屋檐
3)屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱,为木头,有雕刻和镂空。但是式样比联邦风格要简化
6 Californian Bungalow (加州式样)
Californian Bungalow (加州式样)流行年代是1915年-1940年左。是澳大利亚战时(第一次世界大战和第二次世界大战)时期非常流行的一种居民建筑形式。为什么叫“加州”,因为这种户型确实是从美国‘进口’过来的。而以往的很多户型,包括上面说的‘联邦’、‘爱德华’是进口自英国。
直到现在,这种户型也是随处可见,非常受鬼佬们的喜爱。
好了说说特点:
1)正面大门处的门廊有非常醒目的粗大柱子做支撑。(而爱德华式样多是细木头柱)
2)三角形的屋顶,一般瓦片都是瓦的或陶的。(而爱德华式样多是铁皮顶)
3)无论是砖的还是木头的,在房子正面多会用红砖或render(抹灰)做装饰,比如柱子的底座。
4)室内一般墙上会有木条装饰线。(很有可能没有,在近年来的装修中被拆掉了)
5)木质double hang window
7 Art Deco (装饰风)
1. Art Deco是一个比较广义的词,各个国家、各种文化对这个词的定义都不太一样。
澳洲的建筑的Art Deco讲究讲几何形状运用到建筑立面,颜色不再是重点,形状在设计上的比重很大。很重要的art Deco形式主要有waterfall(瀑布)形式和streamline(流线)形式两种。
a)瀑布式的特点是墙的外立面异常光滑,没有过多水平层次感和装饰,从上而下很连贯,一气呵成。几个非民居的例子,大家可以找一下感觉
b)流线的特点是建筑的转角由弧线代替尖角。但是澳洲的民居用的不是特别多,还是以瀑布式最为常见。下面给出几个例子,注意建筑的转角。
2. 澳洲民居的Art Deco流行于1930年-1950年左右,在当时是比较Modern的,但是不失艺术感。其中waterfall(瀑布)形式用的比较多。
特点:
1)讲究外墙的几何形状。(上面的爱德华、加州式对外墙本身不太讲究,主要是墙上的装饰设计以及颜色的搭配)
2)砖、木板结构
3)double hung木窗
4)房顶从后一直倾斜到外墙(注意联邦、爱德华、加州几乎都是三角形的)
5)必须有Art Deco的经典式样,一般就是指瀑布式样
下面给出几个例子,大家看看从什么地方能判断出是Art Deco
8 Contemporary (后现代)风格
这种风格主要流行于1950年-1960年。为什么叫后现代,后现代就是超越当代(这里的当代是指1950年左右),有意识地反对当代主流的艺术风格。事实上,过于前卫的东西在任何一个时代都是褒贬参半。这种建筑风格是德国(Bauhaus)传过来的,
好了,说说后现代风格的澳洲民居。
这种民居的特点和经典的建筑形式完全背道而驰,简单、明快、经济。关键的几个特点:
1) 房屋外墙简洁线条、方正。豆腐干一样。
2)外立面不做色彩渲染。
3)窗户玻璃很大,比以前任何一个样式都要大得多。
4) 平顶,铁皮为主,几乎不用瓦。
这种建筑作为老建筑并不常见,但是最近20年又开始流行起来了,理念被运用到新式的建筑中。
9 Double and triple fronted brick veneer 多面砖房
这种房子在1950年-1970年间非常的常见,一般是单砖的。这种多面砖房也是以原色砖为主,建造之初,就是以简单、经济为主,相比较更早的式样,这种房型的艺术感并不是特别强。
特点:
1)正面的墙面有层次,一般为两面、三面,错开的不在一个平面上。(这和之前介绍的联邦、爱德华、装饰风的砖房不太一样)
2)倾斜的屋顶,一般是瓦的或者是水泥的。一直斜至屋檐。
3)一般是暗黄色、亮红色或者棕色的砖
4)窗子一般都是铝合金的,以推拉窗(sliding)和下开窗(awning)为主,之前的房子几乎都是木头的double hung 窗子。
5)内部一般是木地板,墙上一般没有装饰(相比之下联邦、爱德华、装饰风等墙上都有木条)
都是砖房,质量和价值一样吗?
砖也有讲究。
之前我还有我的一些朋友之前发现:都是砖房,总感觉早前的Federation、California、Art deco包括更早之前的,感觉就比较大气、实在,而60年代以后的Triple Fronted Brick Veneer包括之后的,给人的感觉不是非常好看,而且cheap。
调研过后发现,它们的砖是不同的:
a) 5,60年代之前的房子,砖都是一块一块压出来的。叫“Pressed Brick”(压制砖)。
这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高
Pressed bricks are made by pressing clay into individual moulds. The strong lines and timeless character of these solid bricks makes them suited to Federation-style homes as well as sleek contemporary architecture. Dry pressed bricks, have a cork-like grainy appearance. Wet pressed bricks have a smoother, more dense surface which is very strong.
b) Triple Fronted Brick Veneer包括现在的砖房,砖是切出来的,叫“Wire-cut Brick”(切制砖)。
就是批量生产出的砖。制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形,然后一块一块切出来的。密度、结实程度、质量上比“压制砖”差一些,但胜在价格便宜。
Wire cut bricks are made by extruding or forcing clay to form a long column, which is then wire cut into evenly shaped rectangular bricks. These bricks, with their familiar holes, represent the greatest value for money and are available in
a diverse range of textures and colours.
所以同样是砖房,命运和价值很可能不一样。1850-1950年间的砖房,有不少已近做了全面的翻新和扩建,变的十分古典和大气,售价往往超出你的想象。而还有一些尚未翻新但有潜力的,就需要大家用慧眼去发掘了。如果你家里面买了这样的房子,千万不要草草地做决定就把它推掉。
而50年代以后的Double/Triple Fronted Brick Veneer,市场上很少有外观非常豪华气派的,不信大家可以上domain上面去搜搜看。我个人感觉,不是房主舍不得花钱翻新,而是这种房的用料、外观、艺术底蕴,相对而言先天不足,花重金翻新也很难产生惊艳的效果。有一些这样的房子房体旧了以后不太值钱,卖房广告上好多也是画个方框、标个地的面积卖个地皮价(卖点不在房子),推倒重建也许比较适合。
最后讲述我身边的一个实例
主人公是我的Team leader(西人)。2008年当时购得了一套2室的木头房子,在墨尔本的richmond,是Heritage的房子。当时这个房子保养的的确不是太好,卖相比较差,外面木板漆都脱落了。中介很急,因为无人问津很难卖。我Team leader看到里面的潜力,觉得一切都还是repairable的。结果,拍卖当天就他一家出价,最后44万果断拿下!
房子到手以后,在住的过程中就开始着手美化,比如颜色搭配,装饰。恰好他老婆是学design的,对色彩拿捏的水平还行,所有配色全是她一手操刀。最后算下来,内外翻新了一下,油漆、地板、地毯、厨房、室外的一些东西,共花费5万澳元。
2010年11月房价开始走低的时候卖的,最后成交价86万7千,遭到了哄抢和抬价。
他的理念让我受益匪浅:时髦的东西,10年20年就会淘汰,就像流行音乐。只有经典的东西,才不会过时,永远经典。
现经我team leader同意,贴出这个房子2010年卖出时候的图片。大家看,这样的房型,现在你能认出来吗?
来源 新足迹 作者 anata_t 版权归作者